4次加息 100萬(wàn)20年期房貸月供增500元

2011年4月19日來(lái)源：和訊網(wǎng)

　　自2010年10月以來(lái)，央行已經(jīng)四度加息，一年期存款利率由2.25上調(diào)至3.25，一年期貸款利率由5.31上調(diào)至6.31。"沒(méi)什么辦法，月供目前增加了200多元，但如果繼續(xù)加下去，明年的壓力則更大了。"鄭先生提及加息顯得很無(wú)奈。
　　"目前通脹壓力大，全球流動(dòng)性泛濫，我國(guó)在被動(dòng)加息中，加息節(jié)奏比較慢，但后續(xù)仍會(huì)有加息動(dòng)作。"宏亞世代宏觀分析師陳軍在接受《財(cái)商》采訪時(shí)表示，短期內(nèi)并沒(méi)有太大的加息壓力，但后續(xù)進(jìn)一步緊縮政策的出臺(tái)則是大概率事件。"加息并沒(méi)有完全見(jiàn)頂，主要還看通脹情況。"　 
　　不但市場(chǎng)預(yù)計(jì)央行后續(xù)還會(huì)有加息動(dòng)作，近期一系列房貸政策也在調(diào)整，以往的七折、八折優(yōu)惠利率正在進(jìn)一步被取消，在加息周期中，房奴族很"受傷"。
　　100萬(wàn)元20年期房貸 利息增加12萬(wàn)
　　以100萬(wàn)元房貸，20年為還貸周期為例，如果按照等額本息還款方式還款，在去年10月20日上調(diào)利率之前，五年期及以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94，100萬(wàn)元房貸合計(jì)需支付利息為71.11萬(wàn)元，每月還款7129.74元；而當(dāng)2010年10月20日利率上調(diào)至6.14后，合計(jì)需支付的利息則增加至73.88萬(wàn) ，月供則增加為7254.3元；2010年12月26日利率上調(diào)至6.4后，需支付的利息為77.52萬(wàn)元，月供增加至7396.98元；2011年2月9日利率上調(diào)至6.6后，需支付的利息為80.35萬(wàn)元，月供為7514.72元；2011年4月6日利率上調(diào)至6.8后，需支付的利息為83.2萬(wàn)元，月供為7633.4元。
　　由此可見(jiàn)，在四次加息后，100萬(wàn)元20年期房貸的利息共增加12.09萬(wàn)元，月供增加503.66元。不過(guò)與存款利率不同，各個(gè)銀行貸款在利率調(diào)整后有不同的執(zhí)行方式。據(jù)了解，銀行在房貸利率方面有三種形式:一是銀行利率調(diào)整后，貸款的利率在次年的年初執(zhí)行新的利率；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率。
　　據(jù)記者了解，目前，大多數(shù)銀行房貸合同利率調(diào)整都采取*種利率執(zhí)行方式，即以每年1月1日的央行基準(zhǔn)利率來(lái)決定房貸老客戶當(dāng)年的還貸利率。這樣，今年的兩次加息尚未波及老房貸客戶。
　　七折優(yōu)惠取消影響大于加息
　　目前，首套房利率幾乎已沒(méi)有了七折優(yōu)惠的政策。2010年10月底，監(jiān)管部門做出了首套房貸款利率不低于八五折的*新規(guī)定:從2010年11月起，全國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)始全面執(zhí)行。目前，大部分商業(yè)銀行執(zhí)行的都是首套房貸款利率不低于八五折的政策。其實(shí)，取消首套房七折利率給貸款者增加的成本遠(yuǎn)大于一次加息。
　　以一筆20年期100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例，對(duì)于首套購(gòu)房買家來(lái)說(shuō)，在去年10月20日加息之前，如果執(zhí)行5.94基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠，貸款利率僅為4.16，月供僅為6144.44元；按照目前6.8的基準(zhǔn)利率，即使享受八五折優(yōu)惠，利率也升為5.78，月供增加至7037.97元，貸款人每月還款增加了近1000元。購(gòu)房利率由4.16上升至5.78，以目前央行每次0.25的加息幅度來(lái)算，給購(gòu)房者增加的成本支出相當(dāng)于加息6次。
　　姜先生2009年在上海浦東購(gòu)買一套總價(jià)135萬(wàn)元的房產(chǎn)，首付63萬(wàn)元，貸款72萬(wàn)元，其中公積金貸款20萬(wàn)元，商業(yè)貸款52萬(wàn)元。他在申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)享受了七折優(yōu)惠，貸款利率為4.16，由于2010年的兩次加息，今年起，姜先生的貸款利率上調(diào)至4.48，月供增加僅200元。
　　"目前對(duì)于我來(lái)說(shuō)，影響并不算太大。"姜先生表示，在七折利率優(yōu)惠下，他目前的房貸利率并不算高。"4.48的貸款利率比目前6個(gè)月以下貸款利率都還要低。"
　　公積金貸款仍有優(yōu)勢(shì)
　　在商業(yè)貸款利率上調(diào)的同時(shí)，公積金貸款利率也水漲船高。今年在4月初央行加息后，住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.50上調(diào)至4.70；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.00上調(diào)至4.20。
　　公積金貸款利率此次調(diào)整引起不少購(gòu)房者關(guān)注。有購(gòu)房者指出，此次調(diào)整后，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率將達(dá)到4.70，已非常接近同期商貸利率的七折。根據(jù)*新利率，五年以上商貸基準(zhǔn)利率為6.80，此前購(gòu)買首套房的業(yè)主如果享受七折優(yōu)惠，其貸款利率為4.76。
　　在目前的加息通道中，央行還可能會(huì)有加息動(dòng)作，未來(lái)公積金貸款利率很有可能超過(guò)商貸優(yōu)惠利率。但是由于目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優(yōu)惠，連續(xù)四次加息后，住房公積金貸款和商業(yè)貸款之間的"利差"有望進(jìn)一步擴(kuò)大。5年期以上商業(yè)貸款利率目前為6.8，公積金則為4.7，兩者利差高達(dá)2.1個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。
　　假設(shè)同樣貸款100萬(wàn)元、20年期等額本息還款，按照目前公積金貸款4.7利率，每月還款6434.96元，但如果按照八五折商貸計(jì)算，每月還款7073.97元，如果按照基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，月供則為8043.71元，分別相差639.01元和1608.75元。
　　此外，與商業(yè)貸款相比，自由還款是公積金貸款獨(dú)有的還款方式。與傳統(tǒng)的等額本息或是等額本金還款相比，公積金自由還款方式更為靈活。只要每月的還款額不低于*低還款額即可，多出的部分系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)劃為提前還貸，這在更方便借款人合理安排自己的房貸還款計(jì)劃的同時(shí)，還能達(dá)到房貸理財(cái)?shù)哪康摹?
　　需要提醒的是，如始終按照*低還款額自由還款，借款人在*后一期還款時(shí)將面臨數(shù)十萬(wàn)元的高額"月供"，所以應(yīng)采取自由還款與等額本息相結(jié)合的方式，確定每月的還款額，以避免還款末期的巨額還貸壓力。